駐車場用の土地の購入｜費用相場と選び方・経営開始までの流れを解説

現在土地を所有していない方でも、土地を購入すれば駐車場経営を始められます。
希望する地域や予算に合わせて候補地を探せるほか、取得した土地が資産として残る点がメリットです。

また、駐車場はアパートやマンションのような建物を建てないため、将来、土地を売却したり、住宅や店舗用途への転用も検討しやすいでしょう。

一方、土地代を含めた初期投資は大きくなります。
相続した土地や以前から所有している土地を活用する場合と比べ、投資資金の回収に時間がかかり、利回りも低くなりやすい点に注意が必要です。

土地の価格が安くても、駐車需要が少なければ十分な収入を得られません。
土地の資産価値と駐車場としての収益性を分けて確認しましょう。

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駐車場用地の購入費用には、土地代だけでなく、仲介手数料、税金、登記費用、開設費用なども含まれます。
投資費用の総額を見積もるには、次のように整理しましょう。

土地の価格は、地域、駅からの距離、面積、形状、接道状況などによって異なるため、全国共通の相場はありません。
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」では、不動産の取引価格や地価公示、都市計画、周辺施設などを確認できます。候補地に近い土地の取引事例と、実際の販売価格を比較しましょう。

土地の購入から開業までに必要となる主な費用は、次の通りです。

不動産売買契約書の印紙税は契約金額などによって異なり、土地の所有権移転登記には登録免許税がかかります。
不動産取得税も土地の取得後に課税されるため、売買代金とは別に資金を確保しておきましょう。

出典：国税庁「No.7140 印紙税額の一覧表」「No.7191 登録免許税の税額表」東京都主税局「不動産取得税」

開業後は、固定資産税や、対象地域では都市計画税がかかります。
運営方式によっては、清掃費、電気代、保険料、設備の保守・修繕費なども発生するため注意が必要です。

駐車場用地を選ぶ際には、土地の価格だけでなく、周辺の駐車需要、クルマの出入りのしやすさ、設置できる台数、法令上の制限、購入後の収益性を確認しましょう。

月極駐車場と時間貸駐車場では利用者や適した立地が異なるため、予定する経営方法に合わせて土地を選ぶことが大切です。

駐車場用地の購入で失敗を防ぐには、売買契約前に需要調査と収支試算を行うことが重要です。
続いては、土地の購入から駐車場経営を始めるまでの基本的な流れを紹介します。

まずは、月極駐車場と時間貸駐車場のどちらを運営するか検討しましょう。

周辺需要だけでなく、必要な設備、管理の手間、売上変動の大きさも比較することが重要です。

次に、不動産情報のWebページや不動産会社を利用し、予算と希望エリアに合う土地を探します。

駐車場用地として販売されている土地だけでなく、更地や既存の月極駐車場も候補になります。
価格、面積、形状、接道状況、権利関係を一覧にして比較すると判断しやすくなるでしょう。

候補地ごとに現地を確認し、周辺料金、稼働状況、駐車可能台数を調べます。
そのうえで初期費用、年間収入、維持費、借入金返済を試算しましょう。

購入前に駐車場運営会社へ相談し、時間貸駐車場として運営できるか、どの程度の賃料や収入を見込めるか査定を受けるのもおすすめです。

購入する土地を決めたら、重要事項説明を受け、手付金を支払って売買契約を締結します。
その後、残代金を支払い、土地の引き渡しと所有権移転登記を行うのが一般的です。

契約前には、登記事項証明書、測量図、境界確認書、固定資産税の課税明細書などを確認します。
ローンを利用する場合は、融資が実行されなかった場合の契約上の取り扱いも確認してください。

駐車場の主な運営方法には、自主管理方式、管理委託方式、一括借り上げ方式の3つがあります。

自主管理方式と管理委託方式では、必要に応じて造成、舗装、区画線、看板、照明、精算機などを、土地の所有者が整備します。

一方、一括借り上げ方式では、契約内容に応じて運営会社が設備の設置や開業後の管理を行います。
自主管理方式や管理委託方式と比べて、初期費用や管理負担を抑えやすい方法です。

前述した「一括借り上げ方式」の場合、土地所有者は駐車料金ではなく、契約で定めた賃料を受け取ります。
売上が増えても賃料が増えるとは限りませんが、稼働率低下による収入減を心配する必要がなく、管理負担も抑えやすいのがメリットです。

例えばタイムズパーキングの場合、タイムズ２４が土地を一括で借り上げ、オーナー様へ毎月定額の賃料を支払います。
駐車場の機器・看板の購入や設置、電気工事、定期メンテナンス、水道光熱費などは原則としてタイムズ２４が負担します。

購入を検討している土地が駐車場経営に適しているか判断したい場合は、購入前にタイムズ２４へご相談ください。周辺の駐車需要や土地の形状を調査し、開設の可否や見込める賃料をご提案します。

駐車場用地は、土地の安さや想定売上だけで購入を決めないことが大切です。特に次の点を確認しましょう。

 ●　月極駐車場と時間貸駐車場の需要を分けて調査する
 ●　満車ではなく、複数の稼働率で収支を試算する
 ●　土地代に加え、税金・登記・工事費を総投資額へ含める
 ●　借入金返済後の資金繰りを確認する
 ●　将来の売却価格や別用途への転用可能性も考える

駐車場は、周辺の再開発や施設の閉鎖、競合駐車場の開業によって需要が変わります。
現在の状況だけでなく、地域の人口動向や開発計画も確認してください。

また、駐車場としての運営を終了しても、購入した土地の固定資産税や管理責任は残ります。
撤退後に売却しやすい土地か、ほかの用途へ転用できるかも判断材料にしましょう。

駐車場用の土地を購入するときは、土地価格だけでなく、購入諸費用、開設費用、周辺需要、駐車台数、運営後の支出まで確認することが大切です。

【この記事で押さえておきたいポイント】
 ●　購入前に駐車場の種類と想定利用者を決める
 ●　車室だけでなく車路や設備を含めたレイアウトを作成する
 ●　土地代を含む総投資額から実質利回りを計算する
 ●　満車時だけでなく稼働率が下がった場合も試算する
 ●　売買契約前に駐車場運営会社へ相談する

タイムズ２４では、土地の立地や形状、周辺の駐車需要を調査し、時間貸駐車場としての活用方法をご提案します。
購入を検討している土地で駐車場経営が可能か、どの程度の賃料を見込めるか確認したい場合は、契約前にお気軽にご相談ください。