土地の価格は「一物四価」とも「一物五価」とも言われています。これは、「土地の価格（評価価値）とされているものが4種類も5種類も存在する」という意味になります。なぜこんなに種類が必要かというと、土地の価格というものは一般的な不動産取引の参考とするだけでなく、相続税や固定資産税額の算出、公共施設の建設費用の目安、不動産鑑定士の基準にするなど、様々なシーンで活用されるため、その目的に合わせた基準となる価格を決める必要があるのです。今回は、「公示地価、基準地価、実勢価格、相続税路線価、固定資産評価額」の5つの価格の違いについて、ご紹介します。
【vol.6】土地価格の種類
2020.01.30
公示地価（地価公示価格）
土地取引を行う際は、その土地を客観的に判断し、適正な価格を決めるための指標が必要です。その指標となり、国内の公的な土地評価の基準ともいえるのが、公示地価です。
全国商業地の最高価格地として有名なのが、東京都中央区銀座の「山野楽器銀座本店」です。平成30年地価公示においても、12年連続で商業地の最高価格地となり、ニュース等で取りざたされました。この価格が公示地価です。
全国の都市計画地域などで目安となる地域の標準的な土地を「標準地」として選び、不動産鑑定士が現地調査などで評価し、それを元に国土交通省の土地鑑定委員会から発表されます。公示価格はその土地を「更地として評価した正常な価格」です。建物の有無や借地などの土地の使用状況は、価格には反映されません。
国土交通省が公表している「土地総合情報システム」にて確認することができます。
基準地価（都道府県基準地標準価格）
公示地価と同様に、土地取引の指標とすることを目的とした価格です。公示地価が毎年1月1日時点を基準日とするのに対し、基準地価は毎年7月1日時点を基準日として、各都道府県が発表しています。公示地価は、主に都市計画区域内を標準地とするのに対し、基準地価は都市計画区域外の住宅地、商業地、工業地、宅地ではない林地なども標準地の対象としています。
国土交通省が公表している「土地総合情報システム」にて確認することができます。
実勢価格（取引価格）
売り主と買い主との間で実際に売買取引が成立した価格です。公示地価を目安としており、土地の形状や周辺環境、売買の時期や需給バランスなどの評価に加え、その地域の将来性なども総合的に考慮して評価します。公示地価により変化することも多いため、売却の際などは不動産鑑定士にあらかじめ鑑定を依頼し目安額を決めることが一般的です。
こちらも国土交通省が公表している「土地総合情報システム」にて確認することができます。
相続税路線価
相続税や贈与税等を算出する際の基準となる価格です。土地の価格が、その土地の面している道路ごとに設定されているため、「路線価」といいます。公示地価と連動しており、その価格の8割程度の価格水準になるように設定されています。
国税庁が公表している「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」にて確認することができます。
固定資産評価額
毎年1月1日現在で、所有権を登記している人に対して課税される「固定資産税」。この税額を算出する際の基準となるのが固定資産評価額です。固定資産税の税額は、「固定資産税評価額×1.4%」で計算されています。また、都市計画法による市街化区域内に土地や家を持っている人に課税される「都市計画税」や、家や土地を取得したときに1回限り課税される「不動産取得税」、登記にかかわる「登録免許税」も、この固定資産税評価額をもとに計算されます。各市町村が決定し、3年ごとに評価替えが行われます。この固定資産評価額においても公示地価と連動しており、その価格の7割程度の価格水準になるように設定されています。
現在所有している土地や家の固定資産税評価額を知りたいときは、毎年送られてくる固定資産税の納税通知書に付いている「課税明細書」、または市町村役場にある「固定資産課税台帳」で確認ができます。
