駐車場経営の利回りはどのくらい？相場とシミュレーション・利回りを高めるポイントを解説

利回りとは、投資した金額に対してどれくらいの収益が得られるかを示す割合のことです。収益性を判断するための重要な指標として活用されています。

駐車場経営では、月々の駐車料金収入が多いからといって、必ずしも収益性が高いとは限りません。駐車場の整備費用や設備費、管理費、固定資産税などの支出が発生するため、収入と支出の両方を踏まえて判断する必要があります。

事前に利回りをシミュレーションしておけば、収益の見込みを把握しやすくなり、その土地に適した活用方法かどうかを判断しやすくなります。
駐車場経営で失敗するリスクを減らすためにも、利回りの考え方を理解しておきましょう。

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駐車場経営における利回りには、「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。
それぞれ計算方法や目的が異なるため、まずは特徴や違いを理解しましょう。

表面利回りは、年間収入と投資額から算出するシンプルな指標です。
駐車場経営によってどの程度の収益が期待できるのかを、簡易的に把握する際に利用されます。

計算が容易なため、複数の土地や物件を比較するときの目安として活用しやすい点がメリットです。
まずは表面利回りを確認することで、その土地の収益性を大まかに把握できます。

ただし、固定資産税や管理費、メンテナンス費用などのランニングコストは含まれていません。
そのため、実際の収益性を判断する際は、表面利回りだけで判断しないことが重要です。

実質利回りとは、年間収入から諸費用を差し引いて算出する指標です。

固定資産税や都市計画税、管理費、清掃費、メンテナンス費用などのランニングコスト、アスファルト舗装や区画線の設置、精算機や看板の導入費用などの初期投資も含めて計算するため、より現実的な収益性を把握できます。

表面利回りより数値は低くなる傾向がありますが、実際に手元へ残る利益に近い収益性を確認できるため、事業計画を立てる際や投資判断を行う際の重要な目安となるでしょう。

駐車場経営で期待できる利回りは、駐車場の種類や立地条件、土地価格、駐車需要によっても異なります。
利回り相場を確認する際は、駐車場の種類や立地条件もあわせて考慮することが大切です。

駐車場経営では、主に「月極駐車場」と「時間貸駐車場（コインパーキング）」の2種類があります。

一般的な表面利回りの目安は、月極駐車場が5〜15%、時間貸駐車場（コインパーキング）が15〜30%程度とされています。実質利回りは、月極駐車場が3〜5%、時間貸駐車場（コインパーキング）が4〜10%程度です。ただし、時間貸駐車場の実質利回りの一般的な相場は4%程度とされ、上限に近い数値は、あくまでも高い稼働率を維持できた場合の試算上の目安です。

時間貸駐車場（コインパーキング）は、駅前や商業施設周辺など駐車需要の高いエリアにおいて、高い収益が期待できるでしょう。一方で、精算機や看板、防犯設備などの導入費用が必要になるほか、利用状況によって売上が変動しやすい点には注意が必要です。

月極駐車場は、時間貸駐車場（コインパーキング）ほど高い利回りは見込みにくい傾向にあります。しかし、契約者が決まれば比較的安定した収入を得やすく、管理の手間や設備投資を抑えやすいのがメリットです。

駐車場経営の利回りは、地域によっても異なります。

東京23区や大阪市内などの都市部は駐車需要が高く、料金も高めに設定しやすい傾向があります。ただし、土地価格が高いため、必ずしも高利回りになるとは限りません。

一方、地方や郊外は土地取得コストを抑えやすく、条件によっては都市部より高い利回りが期待できます。ただし、エリアによっては駐車需要が少なく、稼働率が安定しにくい点に注意が必要です。

駐車需要を判断する際には、地域ごとの駐車料金相場が参考になります。
月極駐車場と時間貸駐車場における、主要地域別の駐車料金相場は、以下の通りです。

【月極駐車場と時間貸駐車場の料金相場】

参考：総務省統計局「小売物価統計調査（動向編）2026年４月時点」

続いては、時間貸駐車場（コインパーキング）を経営する場合の利回りをシミュレーションしてみましょう。

【シミュレーション条件】

この条件で、稼働率100%と90%の場合の利回りを比較してみます。

【稼働率100%の場合】
年間収入：300円 × 8時間 × 8台 × 365日 ＝ 700万8,000円
表面利回り：700万8,000円 ÷ 4,100万円 × 100 ＝ 約17.09%
実質利回り：（700万8,000円 − 150万円）÷ 4,100万円 × 100 ＝ 約13.43%

【稼働率90%の場合】
年間収入：700万8,000円 × 90% ＝ 630万7,200円
表面利回り：630万7,200円 ÷ 4,100万円 × 100 ＝ 約15.38%
実質利回り：（630万7,200円 − 150万円）÷ 4,100万円 × 100 ＝ 約11.72%

稼働率が10%下がるだけでも、年間収入や利回りは大きく低下します。
時間貸駐車場は高い利回りを期待できる一方で、利用率の影響を受けやすいため、駅前や商業施設周辺など継続的な需要が見込める立地を選ぶことが重要です。

また、すでに土地を所有している場合は土地取得費用を投資額に含める必要がないため、さらに高い利回りを見込める可能性があります。

続いては、駐車場経営の利回りを高めるために押さえておきたいポイントを紹介します。

駐車場経営は、立地によって稼働率や空車率が大きく変わります。
利回りを高めるためには、土地の特性に合った運営方法を選ぶことが大切です。

駅周辺や商業施設、オフィス街など、人の往来が多いエリアの場合は、時間貸駐車場（コインパーキング）が向いています。
住宅街やマンション・アパート周辺など、継続的な利用が見込めるエリアの場合は、月極駐車場が適しているでしょう。

駐車場経営の利回りを向上させるためには、収入だけでなくコストを適切に管理することが重要です。

特に時間貸駐車場（コインパーキング）は設備投資が大きくなりやすいため、事前に必要な費用を把握し、無理のない収支計画を立てるようにしましょう。

駐車場の運営方式には、主に以下の3種類があります。

どの運営方式を選ぶかによって、収益性や管理の手間が変わります。

例えば、一括借り上げ方式は収益の上振れは期待しにくいものの、空車リスクの影響を受けにくく、安定した収入を確保しやすいのが特徴です。
一方、自主管理方式や管理委託方式は稼働率次第で高い収益を目指せますが、空車リスクや運営負担も考慮する必要があります。

タイムズ２４では、一括借り上げ方式による駐車場経営をご提案しています。

精算機や看板の設置費用をはじめ、設備のメンテナンス費用や水道光熱費などの維持管理費はタイムズ２４が負担します。土地オーナー様には毎月一定の賃料をお支払いするため、稼働率の変動に左右されにくく、安定した収益を見込みやすいのが特徴です。

駐車場経営による土地活用をご検討の際は、ぜひタイムズ２４までお気軽にご相談ください。

駐車場経営では、事前に利回りをシミュレーションし、収益性を把握しておくことが大切です。
利回りには「表面利回り」と「実質利回り」がありますが、収益性を判断する際は、固定資産税や管理費などを含めた実質利回りを参考にすることをおすすめします。

また、利回りは駐車場の種類や立地、稼働率によって大きく変わります。周辺の駐車需要を見極めるとともに、初期費用や維持費を抑えながら、土地に合った運営方式を選ぶことが重要です。

【この記事で押さえておきたいポイント】
・駐車場経営の収益性を判断する際は、実質利回りを確認する
・利回りは、駐車場の種類や立地、稼働率、初期費用、維持費などによって変動する
・利回りを高めるには、駐車需要を見極め、土地に合った運営方式を選ぶ

続いては、駐車場経営の利回りについて、よくあるご質問にお答えします。