土地の固定資産税の計算方法｜軽減措置・シミュレーション・節税まで解説

固定資産税とは、毎年1月1日時点で土地・家屋・償却資産の所有者として固定資産課税台帳に登録されている人に課される税金です。
市区町村に納める地方税で、道路や学校、公園などの整備や行政サービスに活用されています。

マイホームを所有している場合は、土地と建物の両方に固定資産税がかかります。
土地の固定資産税は所有している限り発生し、長期間にわたって負担が続く点が特徴です。
一方、建物の固定資産税は、築年数の経過によって評価額が下がり、税額も変動しやすい傾向があります。
参考：総務省「固定資産税の概要」

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土地の固定資産税は、以下の計算式で求められます。

■固定資産税：課税標準額※ × 1.4％（標準税率）
※固定資産税評価額をもとに軽減措置などを反映して算出される金額

土地の課税標準額が2,000万円、税率が1.4％の場合、固定資産税は以下のようになります。

■計算例
2,000万円 × 1.4％ ＝ 28万円

固定資産税の標準税率は原則1.4％ですが、自治体によって異なる場合があります。
実際の税率は各自治体の案内や納税通知書で確認しておきましょう。

都市計画税は、毎年1月1日時点で市街化区域内にある土地や家屋を所有している人に課される税金です。
固定資産税とあわせて納付します。

税額は、以下の計算式で求められます。

■都市計画税：課税標準額 × 0.3％※
※ 東京都23区の都市計画税の制限税率0.3％を適用（実際に適用される税率は市町村（自治体）ごとに異なる）

都市計画税も、固定資産税評価額をもとに算出された課税標準額に税率をかけて計算します。
実際の税率は自治体の案内や納税通知書で確認しましょう。

土地の課税標準額が2,000万円、税率が0.3％の場合、都市計画税は以下のようになります。

■計算例
2,000万円 × 0.3％ ＝ 6万円

土地や家屋が市街化区域内にある場合は、固定資産税28万円に都市計画税6万円が加わり、年間の納税額は34万円になります。

参考：東京都主税局「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」

住宅やアパートなど、住まいの敷地として利用されている「住宅用地」には、固定資産税・都市計画税の課税標準額を軽減する特例があります。

例えば、一戸建てやアパートが建っている土地は、200㎡までの部分が「小規模住宅用地」となり、固定資産税の課税標準額が1/6に軽減されます。
200㎡を超える部分は「一般住宅用地」として扱われ、課税標準額は1/3に軽減されます。

1月1日時点で住宅が建っていない土地は、原則として住宅用地の特例を受けられません。
そのため、「建て替えのために一時的に更地にする」という場合は注意が必要です。

ただし、建て替えの場合は、一定の条件を満たして申告を行うことで、特例が継続されるケースもあります。
詳しくは、自治体の税窓口へ確認しておきましょう。

住宅用地の認定を受けるために、自治体へ申告が必要になる場合があります。

必要書類や手続きは自治体によって異なるため、事前に確認しておくと安心です。

住宅用地の特例が適用されるかどうかで、固定資産税額は大きく変わります。
実際にどの程度変わるのか、シミュレーションしてみましょう。

更地（非住宅用地）は、評価額の70％を上限とする負担調整措置が適用されるため、実際の課税標準額は評価額そのものではありません。「3,000万円×1.4％＝42万円」は単純計算としては正しいものの、実務では42万円より低くなるのが通常です。

しかし、いずれにしても更地にしておくと負担が大きいことには変わりありません。
相続した土地や使っていない土地が更地のままの場合は、税負担を軽減するためにも、土地活用の検討をおすすめします。

土地の固定資産税を抑える主なポイントは、以下の通りです。

 ●　住宅用地の特例を活用する
 ●　土地活用を検討する

土地の固定資産税を抑える方法として、まず重要なのが住宅用地の特例の活用です。
実家に住み続ける場合や、アパート経営を行う場合は、住宅用地として固定資産税の軽減措置を受けられる可能性があります。

一方、更地や遊休地は特例の対象外となることが多く、固定資産税や都市計画税の負担が大きくなりやすい点に注意が必要です。

相続した土地や使い道が決まっていない土地は、収益がないまま税金だけがかかり続けるケースもあります。
そのため、土地を保有し続ける場合は、節税だけでなく収益化も検討することが大切です。

例えば、立地や広さによっては、駐車場経営などによって毎月安定した収入を得られる可能性があります。
収益化できれば、固定資産税の負担にも備えやすくなるでしょう。

毎年届く納税通知書に同封されている課税明細書には、固定資産税評価額や課税標準額が記載されています。

現在どの程度の税負担が発生しているか把握しておくことで、土地活用による収益目標を立てやすくなるでしょう。

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土地の固定資産税は、土地を所有している限り、原則として毎年発生します。
また、市街化区域内の土地では、都市計画税もあわせて課税されます。

相続した土地や使っていない土地でも税負担は続くため、固定資産税の計算方法や軽減措置について理解しておくことが大切です。

特に、更地は住宅用地の特例が適用されず、税負担が大きくなるケースもあります。
そのため、状況に応じて売却や土地活用も含めて検討するとよいでしょう。

【この記事で押さえておきたいポイント】
 ●　土地の固定資産税は「課税標準額 × 1.4％（標準税率）」で計算される
 ●　住宅用地には固定資産税・都市計画税の軽減措置がある
 ●　更地は税負担が重くなりやすいため、土地活用の検討も重要になる

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続いては、土地の固定資産税に関するよくあるご質問にお答えします。