相続した土地の駐車場活用｜相続税対策と安定収入を両立したタイムズ事例

相続した土地を活用する前に、まずは権利関係と土地の状態を確認しましょう。

主な確認事項は次の通りです。

 ●　相続登記が完了しているか
 ●　土地が共有名義になっていないか
 ●　抵当権や地役権などが設定されていないか
 ●　土地の境界が確定しているか
 ●　建物や残置物、樹木などが残っていないか
 ●　固定資産税・都市計画税はいくらか
 ●　将来、売却や建築を予定しているか

共有地の場合は、活用契約や工事を進める前に、共有者間で方針を決めておく必要があります。
相続登記が済んでいない場合も、登記手続きを進めたうえで活用を検討しましょう。

相続した土地の主な活用方法には、次のようなものがあります。

活用方法	初期費用	収入	管理負担	売却・転用
売却	仲介手数料や測量費などが必要	売却代金を一度に受け取る	売却後は不要	売却後は不可
土地を貸す	比較的抑えやすい	地代収入	比較的少ない	契約期間中は制限される
賃貸住宅経営	建築費などが高くなりやすい	入居者からの賃料	建物・入居者の管理が必要	建物があるため難しい
駐車場経営	運営方式によっては抑えやすい	駐車料金または運営会社からの賃料	運営方式による	比較的しやすい

活用方法	売却	土地を貸す	賃貸住宅経営	駐車場経営
初期費用	仲介手数料や測量費などが必要	比較的抑えやすい	建築費などが高くなりやすい	運営方式によっては抑えやすい
収入	売却代金を一度に受け取る	地代収入	入居者からの賃料	駐車料金または運営会社からの賃料
管理負担	売却後は不要	比較的少ない	建物・入居者の管理が必要	運営方式による
売却・転用	売却後は不可	契約期間中は制限される	建物があるため難しい	比較的しやすい

まとまった現金を確保したい場合は売却、長期的に貸し出せる場合は土地賃貸、将来の売却や用途変更の可能性を残したい場合は駐車場経営が候補になります。

駐車場は建物を建てる方法と比べて用途変更しやすいため、「将来は売却したい」「数年後に家族が利用する可能性がある」という土地にも向いています。
ただし、収益性は周辺の駐車需要や設置できる台数によって変わるため、現地調査を実施したうえで検討しましょう。

駐車場経営のご相談・お問い合わせ

タイムズ駐車場では、タイムズ２４が土地を一括して借り上げ、駐車場の開設と運営を行います。
オーナー様は駐車料金を直接受け取るのではなく、契約に基づく毎月定額の賃料を受け取る仕組みです。

メリット	内容
費用を抑えやすい	駐車場機器や看板の購入・設置費、電気工事費、運営維持費を原則としてタイムズ２４が負担する
収入を見通しやすい	駐車場の稼働状況にかかわらず、毎月定額の賃料を受け取れる
管理を任せられる	集金、清掃、設備の保守、利用者対応などをタイムズ２４が行う
将来の転用を検討しやすい	建物を建築する方法と比べて、売却や別用途への変更を検討しやすい

一括借り上げ方式は、空車によってオーナー様の賃料が毎月変動する仕組みではないため、固定資産税や土地の維持費に充てる資金を計画しやすくなります。

相続税評価や小規模宅地等の特例は、原則として相続開始時点の利用状況などを基に判断されます。
そのため、すでに相続が発生した後で土地を駐車場へ転用しても、その転用によって相続税が安くなるわけではありません。

ここでは、相続開始時に駐車場として利用されていた土地や、将来の相続に備えて生前から土地活用を始めるケースにおいて、相続税対策のポイントを紹介します。

続いては、相続した空き家や実家の活用を検討する際に参考となる、タイムズ駐車場の事例を紹介します。

オーナー様は、高齢の母親が転居した後の実家について、建物や庭木の管理、老朽化による倒壊や火災、防犯、近隣への影響などに不安を感じていました。
建物を解体すると固定資産税の負担が増える可能性があることも、悩みの一つでした。

項目	活用前	活用後
土地の状態	空き家が建っている状態	タイムズ駐車場
管理	建物や庭木の管理が必要	駐車場の管理をタイムズ２４が担当
収入	なし	月約25万円の賃料収入
主な不安	老朽化、火災、防犯、近隣への影響、税負担	管理負担や将来への不安を軽減
将来の利用	方針が決まっていない	アパート建築などへの転用も検討可能

空き家の解体費はオーナー様の負担でしたが、駐車場経営に必要な設備はタイムズ２４が用意したため、駐車場開設時の設備投資を抑えられました。
毎月一定の賃料を得られるようになり、固定資産税を支払った後も収入を確保できている事例です。
将来的にアパートを建てる可能性を残せることも、駐車場を選んだ理由の一つだったと話しています。

出典：タイムズ２４「空き家解体後の土地活用事例」

相続した土地を駐車場として活用する際には、土地の権利や状態を確認した後、税負担と収支を試算し、契約条件を確認する流れで進めます。

まずは相続登記を行い、登記事項証明書や測量図などから、次の項目を確認します。

 ●　現在の名義と共有者
 ●　抵当権や地役権などの権利
 ●　土地の面積と境界
 ●　建物や残置物の有無
 ●　土地の高低差や傾斜
 ●　前面道路の幅やクルマの進入経路

複数の相続人の共有名義となっている場合には、後のトラブルを防ぐため、駐車場活用の方針について共有者全員で話し合いましょう。
誰が契約を結び、賃料をどのように受け取るかも決めておくと安心です。

駐車場運営会社による現地調査を受け、周辺の需要や競合駐車場、駐車可能台数、場内レイアウト、想定賃料を確認します。
そのうえで、次の式を使って年間の手取り額を試算しましょう。

空き家がある場合は、解体費と固定資産税の変化も反映します。売却や土地の貸し出し、賃貸住宅経営などと比較し、収益だけでなく将来の使い方にも合う方法を選ぶことが大切です。

一括借り上げ契約を結ぶ前に、次の条件を確認します。

 ●　毎月の賃料と支払時期
 ●　契約期間と更新方法
 ●　賃料の改定条件
 ●　中途解約の予告期間と違約金
 ●　オーナー様が負担する工事
 ●　契約終了時の設備撤去と土地返還の状態

契約後は、必要に応じて舗装、精算機、駐車機器、看板などを設置し、駐車場を開設します。
タイムズ駐車場では、問い合わせからオープンまで約2～3カ月が目安です。
ただし、建物の解体、境界確認、造成工事などが必要な土地では、さらに期間がかかることがあります。

出典：タイムズ２４「空き家解体後の土地活用事例」

相続した土地の活用方法は、立地や税負担だけでなく、家族の希望や将来の利用予定まで踏まえて選ぶことが大切です。

【この記事で押さえておきたいポイント】
 ●　駐車場にしても相続税評価額が必ず下がるわけではない
 ●　住宅を解体すると固定資産税が増える場合がある
 ●　小規模宅地等の特例には構築物や事業継続などの要件がある
 ●　一括借り上げなら初期費用と管理負担を抑えやすい
 ●　賃料収入は固定資産税や将来の納税資金に活用できる
 ●　契約前に解体費や税金を含めた手取り額を試算する

タイムズ２４では、土地の形状や周辺の駐車需要を調査し、駐車場として活用できるか、どの程度の賃料を見込めるかをご提案します。
空き家や使っていない相続地の管理にお悩みの場合は、売却や建築を決める前に、駐車場としての活用も比較してみましょう。