【第五話】相続した土地の活用法を決める

「土地オーナーへの道」の第五話は、「相続した土地の活用法を決める」をテーマにお届けします。
土地の活用方法を決める上での注意点や、活用方法それぞれのメリットとデメリットなど、ファイナンシャルプランナーの先生からアドバイスをもらった結果、土地を活用する上で自分自身が何を重視すべきかをまとめ、自分に合った活用法を決める第五話をお楽しみください。

相続した土地の活用方法は、「賃貸用建物経営」か「平地活用（駐車場経営）」かに絞られた。
まずは、収益面で魅力的な「賃貸用建物経営」について、不動産会社に収支計画を依頼した。不動産会社によると、現在の住宅ローンに加え、建築資金の借り入れや修繕費を考慮しても、順当に空室がなく、家賃も変わらずに推移すれば、賃貸収入を返済に充て、大きなマイナスにはならないという結果が出た。この結果を受け、ファイナンシャルプランナーの先生に相談し、アドバイスをいただいた上で、不動産鑑定士の先生も紹介していただき、二人からそれぞれ「賃貸用建物経営」の収支計画についてアドバイスをいただいた。

■不動産鑑定士のアドバイス
現在、相続税対策として賃貸用建物が多く建築されており、5年未満の築浅の物件でも空室が目立っている場合があります。空室対策として数年でリフォームを行う物件もあり、「修繕は建築から数十年後 」と見積もっていても、空室の出るタイミングと比例して、想定よりも早く修繕費が必要となる場合もあるため注意が必要です。

■ファイナンシャルプランナーのアドバイス
不動産会社の収支計画は、あくまで賃貸契約が9割を超えて成立していることが前提です。仮に、空室が出た場合の収益を補てんする空室保証（※）を利用する場合、家賃の見直しや修繕の必要性の決定権が誰にあるかなど、保証の仕組みについて自身が納得するまで、不動産会社に質問するとともに、契約書の内容についてもしっかりと確認する必要があります。また、収益物件の融資については住宅ローンよりも金利が高く、返済期間についても35年のように長く組めない可能性があるため、収支計画をたてる際は注意が必要です。
※ 毎月固定の保証料を支払うことで、賃貸住宅経営において空室が発生した場合に、空室の家賃を一定額保証するサービス。

「賃貸用建物経営」は空室状況により、収支計画がシミュレーション通りにいかなくなる可能性があることが分かった。

ここで、土地活用について重視するポイントを改めて妻と整理してみた。

① リスクは負いたくない。代わりに、収入については大きな儲けを期待しない。
② 自分達で管理するノウハウや時間がないため、管理は運営会社に任せたい。

ということは、収益メリットが大きい一方で、将来的に収支計画が変動するリスクもある「賃貸用建物経営」ではなく、「駐車場経営」のほうが我が家には合っているのではないだろうか。駐車場経営について詳しく聞いてみた。

街中でよく見るタイムズ駐車場の運営会社であるタイムズ２４に問い合わせ、自宅でタイムズ駐車場の特長について説明してもらった。

■タイムズ駐車場の特長
【1】安定収入
駐車場の稼働に関わらず、 毎月一定の賃料がタイムズ２４から支払われ、安定的に収入を得ることができる。 【2】管理の負担なし
集金や清掃、機器のメンテナンスなどの管理、販促活動は全てタイムズ２４が行うため、管理の負担は一切ない。 【3】初期費用0円
駐車場の開設に必要な機器や工事費等の初期費用及び維持費用はタイムズ２４が負担。
※フェンス・ブロック塀の設置・撤去や、舗装等を行う場合、オーナー様のご負担となることがあります。詳しくはお問い合わせください。 【4】短期間の暫定利用が可能
契約期間は基本2年間、以降1年毎に自動更新のため、転用性や流動性を確保しながら土地活用ができる。更新期間においては原則として3カ月前予告でいつでも解約が可能。

また、時間貸駐車場を自己経営した場合は、売上が全て自身の収益となる一方で、想定稼働を下回るリスクがあることや、管理運営の手間はもちろん、開設・維持費用がかかることについても説明してもらった。

次に、タイムズ２４に月極駐車場として一括で管理運営を任せる場合（サブリース）についても聞いてみたところ、タイムズ駐車場と同様に安定収入が得られ、月極利用者様との契約や賃料の回収などの管理はすべてタイムズ２４が行うため、管理の負担がないだけでなく初期費用もかけずに開始できることが分かった。

その後、所有している土地の情報を伝えると、後日、タイムズ駐車場のレイアウトと賃料等の契約内容を提示してくれた。確かに、賃料は賃貸用建物経営よりも低いが、リスクなく安定した収入が得られること、費用をかけずに管理を全て任せられることは、我が家の意向に合っている。仮に転用したい場合でも、3カ月前に伝えることで契約を終了できることも魅力に感じた。また、タイムズ２４の提案は、時間貸駐車場の需要があるエリアなので、月極より時間貸駐車場での運用が適しているとの内容だった。

改めて、「賃貸用建物経営」と「平地活用（駐車場経営）」のどちらが自分の重視するポイントと合うかを考えてみると、駐車場経営としてタイムズ２４に任せることが一番の得策であると考え、土地の活用法を「平地活用（駐車場経営）」に決めた。タイムズ２４から賃料の提示があったので、この賃料で税金を含めた土地の維持費を支払ったあと、どのくらいの収益が手元に残るのか。ファイナンシャルプランナーの先生にタイムズで駐車場経営を行った場合の収支計画について相談してみよう。