タイムズの駐車場経営による土地活用(初期費用ゼロ、運営・管理費ゼロ、安定収入) タイムズの駐車場経営による土地活用(初期費用ゼロ、運営・管理費ゼロ、安定収入)

【vol.2】所有地の活用方法を検討する際に確認すべきこと

2018.09.26

所有地の活用方法を検討する際に、その土地が自治体の定めた用途地域のどの区分に該当するかを確認する必要があります。
自治体は、街の生活環境や業務の利便性を保つべく、地域ごとに「住宅地」「商業地」「工業地」などに区分し、これを「用途地域」として定めています。用途地域ごとに、建築できる建築物の用途や建物の高さの限度、建蔽率、容積率などが決められているため、予め調べておきましょう。なお、用途地域は数年ごとに見直されるため、その内容が変わる可能性があります。

用途地域

用途地域とは

用途地域とは、各地域の市街地像に沿って、各自治体が住居、商業、工業などの土地利用の規制と誘導を行う制度で、用途地域ごとに建築できる建築物の用途が制限されています。また、建蔽率、容積率、高さの制限などが指定されています。詳しくは各自治体のサイトをご確認ください。

用途地域の区分

■住居系
・第一種低層住居専用地域:低層住宅のための地域です。小規模なお店や事務所をかねた住宅や、小中学校などが建てられます。 ・第二種低層住居専用地域:主に低層住宅のための地域です。小中学校などのほか、150㎡までの一定のお店などが建てられます。 ・第一種中高層住居専用地域:中高層住宅のための地域です。病院、大学、500㎡までの一定のお店などが建てられます。 ・第二種中高層住居専用地域:主に中高層住宅のための地域です。病院、大学などのほか、1,500㎡までの一定のお店や事務所など必要な利便施設が建てられます。 ・第一種住居地域:住居の環境を守るための地域です。3,000㎡までの店舗、事務所、ホテルなどは建てられます。 ・第二種住居地域:主に住居の環境を守るための地域です。店舗、事務所、ホテル、カラオケボックスなどは建てられます。 ・準住居地域:道路の沿道において、自動車関連施設などの立地と、これと調和した住居の環境を保護するための地域です。 ・田園住居地域:農業の利便の増進を図りつつ、これと調和した低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するために定められる地域です。(2018年4月創設)

■商業系
・近隣商業地域:まわりの住民が日用品の買物などをするための地域です。住宅や店舗のほかに小規模の工場も建てられます。 ・商業地域:銀行、映画館、飲食店、百貨店などが集まる地域です。住宅や小規模の工場も建てられます。

■工業系
・準工業地域:主に軽工業の工場やサービス施設等が立地する地域です。危険性、環境悪化が大きい工場のほかは、ほとんど建てられます。 ・工業地域:どんな工場でも建てられる地域です。住宅やお店は建てられますが、学校、病院、ホテルなどは建てられません。 ・工業専用地域:工場のための地域です。どんな工場でも建てられますが、住宅、お店、学校、病院、ホテルなどは建てられません。

「建蔽率」と「容積率」とは

・建蔽率(%)=建築面積/敷地面積
建築面積:建物の外壁や、これに代わる柱に囲まれた部分の水平投影面積(真上から見た状態の面積)。
1m以内のベランダ、ひさしなどは建築面積には入りません。

敷地面積と定められた建蔽率によって建築面積の上限が決まります。
例えば、敷地面積100㎡、建蔽率50%の場合の建築面積の上限は50㎡となります。

  • 建蔽率と容積率

・容積率(%)=延べ面積(各階の床面積合計)/敷地面積
例えば、敷地面積100㎡、容積率80%の場合、延べ床面積の上限は80㎡となります。さらに、建蔽率が50%の場合に1階を建築面積の制限いっぱいの50㎡とすると、2階の床面積の上限は30㎡となります。

  • 建蔽率と容積率

建築物の高さの制限

建築物の高さの制限には絶対高さ制限、斜線制限、日影規制などがあります。これらの制限は、道路上空の開放性、建築物の日照・採光などを確保することを目的としています。
例えば、第一種・第二種低層住居専用地域においては、都市計画で建築物の高さを10mまたは12mと制限するように建築基準法で決められています。

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土地は用途地域区分により建築物の用途が制限されているため、所有地の活用方法を検討する際には予め調べておく必要があります。本ページでは、用途地域の区分や建蔽率・容積率についてご説明します。土地活用として駐車場経営をお考えの際はタイムズ24にお問い合わせください。