土地活用の流れと知っておきたい基礎知識｜アイデア・費用・よくあるご質問まで紹介

土地活用とは、所有している土地を貸し出すことで収益化したり、維持負担の軽減につなげるような不動産運用をすることを指します。

土地は、所有しているだけでも固定資産税などの税金がかかります。

また、除草や清掃といった維持管理にも手間やコストがかかるため、使っていない土地を所有している場合は、早めに活用方法を検討することが大切です。

相続などをきっかけに土地を取得したものの使い道が決まらず、「空き地のまま保有している」という方も少なくありません。

国土交通省によると、世帯が保有する空き地の面積は2008年〜2018年までの10年間で2倍以上に増加しており、空き地の適正管理や利活用は社会的な課題としても位置づけられています。
参考：国土交通省「空き地の適正管理及び利活用に関するガイドラインの概要」

また、空き地であっても固定資産税は発生し、市街化区域内にある場合は都市計画税も課されるため、経済的な負担が続くことになります。

そこで検討されるのが、遊休地を活用して収益化や税金負担の軽減につなげる「土地活用」です。

近年は、土地活用の方法が多様化し、初期費用を抑えやすい駐車場経営、収益性や相続対策を見据えた賃貸住宅経営など、自分に合った方法を選びやすくなっています。

使っていない土地を長期間放置すると、雑草が生い茂るだけでなく、ゴミの不法投棄や害虫の発生などの問題も起こりやすくなります。
景観の悪化や衛生面の問題から、近隣住民とのトラブルに発展するリスクも少なくありません。

一方、このような問題を防ぐには、定期的な草刈りや清掃など管理が必要になり、その分の手間や費用がかかります。

土地を収益化しないまま放置すると、負担だけがかかる状態になってしまうため、早めに活用方法を検討することが重要です。

土地活用は、土地の立地条件や広さなどの特徴、周辺需要などを把握したうえで、段階的に進めることが大切です。

【土地活用の具体的な流れ】
土地調査
　↓
需要確認
　↓
収支シミュレーション
　↓
契約
　↓
運営開始

まずは、土地の広さや形状、接道状況などを確認します。
そのうえで、周辺エリアにどのような需要があるかを調べ、初期費用や収益見込みをシミュレーションしながら最適な活用方法を検討していきましょう。

活用方法が決まったら契約を進め、準備が整ったら運営を開始する、といった流れが一般的です。

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土地活用にはさまざまな方法があります。
土地の立地条件や広さ、周辺ニーズや予算に合わせて適切なものを選びましょう。

【土地活用の代表的な方法と特徴】

建物を建てる必要がない駐車場経営は、初期費用を抑えやすく、駅前や住宅地に適した土地活用の方法です。

一方、アパート経営は建築費がかかるものの、需要が高いエリアでは高収益を目指せるというメリットがあります。
トランクルームは、狭小地や郊外の土地でも収益化しやすい活用方法です。

まずは土地の条件や将来の使い道を整理したうえで、土地活用の方法を検討するとよいでしょう。

続いては、立地条件別に検討したい、土地活用のアイデアを紹介します。

駅前や商業施設周辺、オフィス街では、短時間利用の需要が高いため、時間貸駐車場に向いています。
アパートやマンションが多い住宅街では、月極駐車場の需要が見込めるでしょう。

ただし、住宅街でも一戸建てが多く、各家庭で駐車スペースを確保できるエリアでは、需要が低くなる場合があります。

狭小地や変形地は、小規模駐車場やトランクルームとして活用できるケースがあります。

特に駐車場は、土地の形に合わせてレイアウトを調整しやすく、建物が建てにくい土地でも活用しやすい点が特徴です。

郊外の土地は、駅前ほど高い賃貸需要を見込みにくいため、初期費用を抑えやすい土地活用が向いています。

例えば、駐車場経営は、アパート経営と比べて管理負担や維持コストを抑えやすい方法です。
広さがあり日当たりの良い土地であれば、太陽光発電との相性が良いケースもあります。

土地活用の方法を検討する際には、初期費用の目安を事前に把握しておくことが重要です。

上記の相場はあくまで一例です。
土地の広さや規模によって金額は変わるため、目安として参考にしてください。

初期費用を抑えやすい土地活用の方法は、駐車場経営や定期借地です。
定期借地は基本的に土地を貸す契約を締結するだけであり、土地の所有者側に大きな初期費用はかかりません。

駐車場経営も、未舗装のまま活用したり、サブリース型で運営会社に貸し出したりする場合は、初期費用をほとんどかけずに始められるケースが多いです。

一方、アパート経営は建築費だけで数千万円規模になることが多く、トランクルームや太陽光発電も、設備の規模や工事内容によっては高額な費用がかかることがあります。

駐車場経営は、初期費用や管理負担を抑えやすく、比較的検討しやすい土地活用の方法です。

【駐車場経営の魅力】
 ●　初期投資を抑えやすい
 ●　短期間で始めやすい
 ●　将来的に転用しやすい
 ●　管理負担を軽減しやすい
 ●　相続した土地にも活用しやすい

駐車場経営は大規模な建築を伴わずに始められるため、初期費用を抑えやすく、比較的短期間で始めやすいのが魅力です。
また、管理を委託できる契約やサブリース型の契約を選べば、日常的な管理負担を軽減しやすく、相続した土地が遠方であっても有効に活用できます。

設備の撤去が比較的容易で更地に戻しやすいため、将来的に別の用途へ変更したい場合も対応しやすいでしょう。

土地活用の最適な方法は、所有する土地の立地条件や広さ、将来の利用予定などによって異なります。
初期費用や管理の負担を抑えやすい土地活用の方法をお探しなら、駐車場経営を選択肢として検討してみてはいかがでしょうか。

【この記事で押さえておきたいポイント】
 ●　土地活用は、立地や広さ、周辺需要に合わせて選ぶことが大切
 ●　土地を放置すると、税金や維持管理の負担が発生する
 ●　駐車場経営は、初期費用を抑えながら始めやすい土地活用方法の一つ

駐車場経営を検討する場合は、運営や管理を委託できる専門会社へ相談するのもおすすめです。
タイムズ２４は、全国47都道府県に駐車場を展開しており、独自のノウハウを活かした駐車場の運営方法を提案しております。

変形地や狭小地でも、土地の特性を活かした活用法を提案させていただきますので、土地活用に迷った際にはぜひタイムズ２４にご相談ください。